一、商圈调查的目的

    调查商圈可了解预设加盟店营业范围内的地理区域，以协助适当零售地点的选择，商圈调查的目的包括：

    1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态等。

    2、确定产品组合及促销重点。

    3、分析商圈是否重迭。

    4、计算在某一地理区域内应开几家店。

    5、找出商圈内的障碍，包括：

       a．道路设施不便。

       b．人口拥挤。

       c．交通过度拥塞。

    6、法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况。

    7、其它因素：了解某地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。

二、商圈调查作业范围

    1、直营店的展店前商圈调查及立地调查、报告。

    2、加盟店加盟意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。

贰、商圈的确定

边缘商圈（包含剩余的顾客）

次要商圈（包含大约二成的顾客）

主要商圈（包含大约七成的顾客）

    注：商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。

叁、商圈重点调查

一、商圈范围划分确定

    如有以下各情况限制，因此为其商圈之范围划分点：

    1.商圈范围

    a.集中型商圈

    主要商圈半径在    米以内，次要商圈半径在    米—     米之间，边缘商圈在    米以外。

    b.分散型商圈

    主要商圈半径在    米以内，次要商圈半径在    米—    米之间，边缘商圈在    米以外。

    2.马路之分界、凡超过   米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道

    3.铁路、平交道之阻隔

    因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈

    4.     阻隔

    因     阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。

    5.      之阻隔

    因      阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。

    6.      之阻隔 

    因      阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。

    7.      之阻隔 

    因      阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。

    8.      之阻隔 

    由于      之购物习惯与 之方向，使该区形成一独立商圈。

二、商圈之界定方法

    从各家竞争店铺规模power开始，掌握吸引力方面的不同点，设定领域的境界的方式，其计算公式如下列所示。路程距离的测量利用车子的里程表便可简单的测出。

    1.只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。

    2.顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。

三、绘制简图

    1.集中型商圈为周边 米简图

    分散型商圈为周边 米简图

    2.标出重要建筑物及楼别[金融、办公……]

    3.著名商店及影响生活型态之地段特征[戏院、百货……]

四、抽样点及发ｄｍ点之选择确定

    1.抽样点之选择

    (1)办公人口或上班族汇集之地点

    (2)人潮走向汇集地点

    (3)固定人口较集中流动之地点

    2.发ｄｍ点之选择

五、商圈特征

    1.商店特色及分布情况

    (1)建筑型态

    (2)行业型态

    a.于主要商店街、干道之行业类型

    b.以何 为主，贩卖 之层次

    (3)分布家数。

    a.以抽样点之 为主要调查对象

    b.主要道路之分布明细

    a.将      之阻隔 分门别类记录

    b.并将其统计填入明细表

    c.于主要干道、大马路、 商店之家数

    d.商店汇集地带之概述

    e.以商店[辅助店、竞争店]正确所在位置标注于商圈简图。

    (4)地点类型

    a.孤立店

    b.未规划商业区

    c.规划购物中心

    2.住宅特色（集中型商圈可不用调查）

    (1)建物型态

    a.实地了解于本商圈内住宅区之建筑型态

    a.建筑高度，楼数

    b.建筑型式为新式或旧式

    c.分布区域

    b.目前之改建情况

    c.一～三年内可能改建之趋式

    (2)分布情况

    a.实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况

    b.将该商圈分为

    a.商店区，以[甲]为代码 b.辨公区[甲２]为代码 c. 式住宅区以[乙１]为代码

    d.旧式住宅区以[乙２]为代码

    e.文教区，以[丙]为代码

    c.于简图上分别划定区域，制作商圈

    d.并于图上注明建筑物之楼别

    3. 场所

    (1)场所类型

    a.本商圈内汇聚人潮之场所类型

    a.商店[肯德基、麦当劳，百货公司]

    b.戏院

    c. 娱乐

    d. 会场

    e. 补习班

    f.菜市场，超级市场

    g. 公司

    b.聚集人口类型

    a.青少年

    b.上班族

    c.特定

    (2)动线

    a. 汇集流动之路线

    b. 汇集流动之主要方向

    4.竞争者分析

    了解既存竞争者的 及大小、所有竞争者的 评估、短期及长期的展望、 的程度。

    (1)卖场气氛

    本区内对本企业较有影响性之 ，其卖场 、 、

    (2)来客数

    该竞争店每日

    (3)平均消费额

    a.了解该店之 与

    b.根据此比例再分别

    c.加总后求其 即为

    (4)营业额

    来客数×平均消费额＝每日营业额

    每日营业额× 工作天数＝ 营业额

    5.商店组合

    商店组合是否互相配合，可衡量各商店间是否可互换顾客，表格一。例如：

    (1)药房、 、面包店、 店及肉店。

    (2)百货公司、 、裤袜店、 、 、珠宝店。

六、人潮状况[实地抽样方式]

    1.主要人潮走向

    (1)平日及假日之女性人潮状况，见附件表格三

    a.将一周之时间区分为２段

    a.周一～周五

    b.周六、周日、国定假日

    b.以ａｍ～ｐｍ点每两小时细分为一个小段

    c.以 分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、摩托车、汽车、助动车、脚踏车

    d.抽样时将女性人潮分为15- 岁， -35岁，34- 岁， 岁以上。

    e.将每抽样之数，转变成以 个小时之人潮流动数

    例：以 分钟为抽样得该抽样点人数为ｙ，将ｙ× ＝ z，则为其可能之人口流动数

    f.将其数字依时段填入[人潮流动抽样表]

    g.将人潮流动抽样之数字以线图表示[人潮分布图]

    2.人口、 数推算（集中型商圈可不用调查）

    (1)固定住家

    a.该商圈建筑物来推算

    b.以户数× 预估人口数

    c.将各抽样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数

    (2) 户数

    a.计算该区之 家数

    b.该区公司家数×（ ～ 人）＝该区

c.该区 即为该区之半固定人口

3.交通状况
    (1)公车之往返方向
    a.经过该商圈公车之起站与经过路线
    b.经过该商圈公车之将行驶路线与终点站
    (2) 之走向
    a.为转车之目的行经之路线
    b.为 、 之目的行经之路线
    c.为 目的行经之路线
    (3)未来交通运输系统之影响
    a.捷运系统之出入口，可能带动之人潮
    b.重要道路可能 ，带动之人潮
    (4)该商圈能停车之场所
七、消费特征与人口特征
    1.该区住户人口 所得
    a.高所得，达平均国民所得 倍以上所占比率
    b.中上所得、达平均国民所得 倍以上所占比率
    c.平均每户女性全年收支情况表与图
    2.该区往来、居住人口女性之消费习惯
    a.对 、 及 诉求概况
    b.习惯消费
    c. 年龄分配情形
    d. 分配情形
    e.教育程度分配表与图
    f. 分配表与图
    3.外来流动人口 之消费习惯、特征
    a. 分布情况
    b. 之种类
    c. 之高底
八、商圈类型
    1.集中型商圈
    a. 商圈内流动人口多(每分钟约 ～ 位以上)
    b. 商圈内住宅人口(约 以上)
    c. 区内之建筑物高且密集
    d. 集中且范围大
    e. 与本产业有 性之商店多，且规模大(大型 、 、 公司)
    f. 交通频繁，车辆流量大
    g. 商圈类型：办商、 、商住、 、办住
    2.分散型商圈
    a. 商圈内 多少
    b. 商圈内 分散
    c. 区内之建筑物普通、老旧且高度 楼以下
    d. 商店分散且范围小
    e. 与本产业有 性之商店少，且规模小
    f. 不频繁， 流量少
    g. 商圈类型：住、住商、住办、办、办住
九、预估收入、支出与可能净利
    1.以抽样点之实际平方米数与租金之调查
    (1)与目前承租人洽询
    (2)与所有人洽询
    2.预估每次消费金额
    (1)先评估本商圈抽样点适合开何类型加盟店
    (2)本连锁店依商圈类别所划分之市场定位
    3.每日来客人数预估
    (1)了解各店之人潮数
    (2)以各店之来客÷各店之人潮数× ％＝各店之 率
    (3)再以求出之 率×该商圈抽样点之 数＝预估客户数
    (4)未来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动可能对来客数之影响而做正（负）百分比之修正
    4.可能业绩
    (1)预估消费金额×可能 数＝可能每日营业金额
    (2)可能每日营业金额× ＝可能每月营业金额
    5.固定费用
    (1)预估固定薪资费用 元
    (2)折旧费用预估 元
    (3)管销费用预估 元
    (4)预估固定费用 元
    6.预估变动成本
    (1)预估管理月费 %
    (2)销货成本 %
    (3)总变动费用＝ % ×月营业额
    7.预估净利
    (1)可能月营业业绩－租金－固定费用－变动总费用＝预估净利
    (2)本预估净利为税前净利
    8.损益平衡
    （固定费用＋租金）÷（１－变动成本）
    十、建议地点之确定
    1.依上之抽样人潮与抽样地点所得之可能净利
    2.并分析可能之未来发展情况
    3.将可供本企业开设门店之地段或区间一一注明
    十一、商圈未来发展潜力及结论
    1.发展情况
    (1)未来政府之 、 之建造
    (2)未来捷运 、 所在点
    (3)大型办公大楼、 等之建造
    (4)该商圈之未来转变情况
    a. 年龄层之转变
    b. 习惯之未来改变情况
    c. 汇集之可能变动地段
    2.竞争情况
    (1)商圈内既存 的数量及大小。
    (2)商圈内的 程度。
    3.结论
    根据以上各种调查的资料，最后于结论时，最好能明确的将资料整理出下列五项重点加以说明：
    (1)点应设在何处，何阶段合适开店
    (2)何种商品组合之配合
    (3) 之型态
    (4)状况
    (5)集会场所

伍、商圈调查报告方式
    (商圈演示文稿方式)

陆、立地要素
一、营业面积[卖场]
    1.是否合于本计划预定面积
    2.营业面积以 平方米分类
    (1) 平方米
    (2) 平方米上下
    (3) 平方米上
二、标准宽度
    1.以 米最佳
    2.以 米次佳
    3.以 米次佳
三、见度
    1. 最佳
    2. 交会点， 街道和方向
    3.人潮走向之咽喉地段
四、便利性
    1.同一商圈内以半径 米，为其设店范圈
    2.注意大障碍之阻隔，如大 、 、 等等
    3.办公商业区密度应以 家公司行号为设店基
五、可取得性
    1.其该点租约之期限
    2.说服加盟之可能
六、房屋使用类别
    1.目前之房屋使用类别
    2.水电型态之现状
七、租金
    1.以营业额 为准
    2.以营业额 最佳
注：以上立地要素的数据待示范店开出几家运营后再做估算。
柒、地点选定主要条件
一、人潮
1.流动人口[基本原则]
    (1)平均每分钟 人次以上极佳
    (2)平均每分钟 人次以上次佳
    (3)平均每分钟 人次以上为准
2.商店群───足以吸引人群走向之商店附近
    (1) 大型购物中心、超级市场出口。
    (2) 百货公司、大型服装店附近。
    (3) 肯德基、麦当劳。
二、地点
    1. 位置最佳。
    2. 之交会点、 主要街道和方向。
    3.人潮走向 地段。
    4.主要转运 附近。
    5.办公商圈（机关团体、公司、行号）密集区
三、卖场面积
    1. 平方米最佳
    2. 平方米次佳
    3. 平方米次佳
四、租金
    1.以该店可能之营业额 为准．
    2. 以下最佳。
注：以上地点选定主要条件的数据待示范店开出几家运营后再做估算。

[以上仅为部分条件，为了您的投资安全，无专业人士指导，切勿模范]